Legalisatie woningsplitsing

Legalisatie woningsplitsing

Wanneer is een vergunning nodig bij splitsen?

Een groot aantal panden in Nederland is de afgelopen jaren zonder vergunning als gesplitst verhuurd. Deze appartementen zijn dan al jaren als zelfstandige woningen in gebruik. Deze zijn echter nooit vergund als zelfstandige woning. Dit gaat vaak jarenlang goed. Toch kan dit problemen opleveren bij de verkoop van een pand of wanneer de gemeente gaat handhaven. Het splitsen van een pand is namelijk altijd vergunningplichtig. Er is dus een omgevingsvergunning nodig. Zonder deze vergunning loopt u het risico op handhaving, boetes of een verplichting om de woning terug te brengen in de originele staat.

Diverse gemeenten brengen niet formeel vergunde gesplitste panden in kaart met het verzoek een vergunning aan te vragen. Dat betekent dat de situatie moet voldoen aan de huidige wet- en regelgeving. Het gaat dan onder andere om de eisen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL), voorheen het Bouwbesluit.

Wat is woningsplitsing?

Woningsplitsing is het opdelen van een zelfstandige woning in meerdere zelfstandige appartementen. Dit kan bijvoorbeeld door een grote woning met drie bouwlagen te splitsen in drie appartementen (één per verdieping). Elk appartement heeft eigen voorzieningen zoals een eigen badkamer, keuken en toilet. In de praktijk blijken bestaande badkamers en keukens vaak al te voldoen aan de eisen voor zelfstandige woningen. Wel wordt altijd beoordeeld of ze voldoen aan de minimale eisen vanuit het BBL. Dit gebeurt bijvoorbeeld op het gebied van ventilatie en gebruiksveiligheid. Zelfstandige woningen moeten wel ieder een eigen badkamer, toilet en keuken bezitten.

Niet altijd hoeven de bestaande installaties in de appartementen te worden aangepast. Veel installaties zijn bij bestaande woningsplitsingen al aanwezig en functioneel. Soms zijn slechts beperkte aanpassingen nodig, zoals het toevoegen van ventilatieroosters of het verbeteren van de mechanische ventilatie. Volledige vervanging is alleen nodig wanneer installaties aantoonbaar niet voldoen of niet aanwezig zijn.

Aanvraag omgevingsvergunning

Om een omgevingsvergunning bij de gemeente aan te vragen, moeten diverse gegevens worden aangeleverd. Dit is per situatie en gemeente verschillend. Houd in ieder geval rekening met de volgende informatie:

• Bouwtekeningen met de situatie voor splitsing en na splitsing;
• Aanduidingen van brandscheidingen en brandveiligheidsvoorzieningen;
• Oppervlakteberekeningen;
• Spuiberekeningen;
• Ventilatieberekeningen;
• Daglichtberekeningen;
• Parkeertoets;
• Ruimtelijke onderbouwing (ETFAL-rapportage).

Een aanvraag van een omgevingsvergunning kan zelf worden ingediend via het Omgevingsloket. Het is echter aan te bevelen om een professioneel bedrijf bij de aanvraag te betrekken. Blauwdruk heeft veel ervaring met het opstellen van de benodigde gegevens. De tekeningen en berekeningen worden door ons gemaakt conform de geldende eisen vanuit de overheid en de betreffende gemeente. Hiermee voorkomt de gemeente ongewenste splitsingen.

Splitsingsvergunning

In sommige gemeenten moet een splitsingsvergunning worden aangevraagd wanneer een pand ook juridisch gesplitst wordt. Bij een juridische splitsing wordt een pand opgedeeld in losse appartementen met verschillende eigenaren. Als de appartementen in een pand los verkocht worden, is een juridische splitsing noodzakelijk. Voor de juridische splitsing is een splitsingsakte en een splitsingstekening nodig. Blauwdruk werkt de splitsingstekening uit. Een splitsingsakte wordt door een notaris opgesteld. Een splitsingsvergunning moet worden aangevraagd in bijvoorbeeld Amsterdam en Rotterdam. Met de vergunning toetst de gemeente of de splitsing geen negatieve gevolgen voor de woningvoorraad van de stad heeft. Houd er daarom rekening mee dat een splitsingsvergunning bij de verkoop van appartementen soms nodig is.

Traject vergunning woningsplitsing

Wanneer wij de opdracht krijgen om dit traject te begeleiden, wordt een afspraak op locatie ingepland. Tijdens dit bezoek wordt de huidige situatie in kaart gebracht. Op basis hiervan worden tekeningen opgesteld van zowel de situatie voor splitsing als na splitsing. Voor de bestaande toestand wordt uitgegaan van de laatst vergunde situatie, zoals deze was voordat er wijzigingen hebben plaatsgevonden. De nieuwe toestand beschrijft de feitelijke situatie zoals die nu is, waarbij de woningen zijn of worden gesplitst.

In de praktijk blijken de benodigde aanpassingen vaak beperkt. Veel van de vereiste voorzieningen, zoals badkamers en keukens, de bijbehorende riolering en de mechanische ventilatie-installatie, zijn dan al gerealiseerd.

Een aantal ingrepen die bij woningsplitsing vaak nog moeten gebeuren zijn:

• Het aanbrengen van rookmelders;
• Het plaatsen van brandwerende voordeuren;
• Het aanbrengen van rookmelder-gestuurde deurdrangers;
• Het aanbrengen van een panieksluiting;
• Het plaatsen van badkamers inclusief riolering;
• Het plaatsen van keukens inclusief riolering;
• Het aanleggen van een verwarmingsinstallatie;
• Het aanleggen van een mechanische ventilatie-installatie;
• Het aanbrengen van ventilatieroosters;
• Het aanbrengen van brandwerende wanden;
• Het aanbrengen van brandwerende plafondafwerking;
• Het aanbrengen van brandwerende vloerafwerking.

Gemeenten stellen steeds vaker als voorwaarde dat een woning legaal is gesplitst voordat een verhuurvergunning wordt verleend. Daarnaast kan legalisatie gevolgen hebben voor de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), bijvoorbeeld door verbeterde voorzieningen of een gewijzigde gebruiksoppervlakte.

Gemeenten stellen bij het creëren van nieuwe woningen in veel gevallen eisen voor het parkeren van auto’s en fietsen. De regels en eisen verschillen per gemeente en Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan).

Brandscheidingen tussen woningen

De meest ingrijpende maatregel is meestal het maken van een brandscheiding tussen de nieuwe appartementen. Het BBL stelt als eis dat wanden, vloeren, plafonds en trappen die bedoeld zijn als woningscheiding, voldoen aan een brandwerendheidseis. Het doel hiervan is om bij calamiteiten de uitbreiding van brand en rook te beperken en te vertragen. In veel gevallen zijn hier aanpassingen aan de plafonds en vloerafwerking nodig. Vaak zijn de appartementen al in gebruik, wat de aanpassingen aanzienlijk bemoeilijkt.