Wanneer een splitsingstekening nodig
Een appartementengebouw (flat), of een ander gebouw met meerdere eigenaren, wordt als een juridisch gesplitst object in het Kadaster ingeschreven. Een notaris maakt een akte van splitsing bij nieuwbouw, interne verandering (zoals een dakopbouw of een andere uitbreiding) en wijziging in de splitsing bij gebouwen. De akte van splitsing regelt de splitsing van een gebouw bij meerdere eigenaren. Door een appartementengebouw te splitsen, wordt onderscheid in eigendom en gemeenschappelijke ruimen gemaakt.
Naast de akte van splitsing, is een splitsingstekening van groot belang bij splitsing. Op een splitsingstekening staat op plattegronden en doorsneden aangegeven hoe een pand is gesplitst. Sinds de Appartementenweg uit 1951 is een splitsing voor appartementen verplicht. De akte dient bij het Kadaster te worden ingeschreven. Ook de splitsingstekening is hierin opgenomen. Het doel van de akte en van de tekening is het voorkomen van onduidelijkheden over welk deel van een gebouw aan wie behoort en welke delen gemeenschappelijk zijn. Zo is de woning of berging privébezit en een balkon of portiek gemeenschappelijk bezit. Een splitsingstekening wordt onder andere bij de volgende situaties gemaakt:
- Nieuwbouw appartementen
- Verandering grachtenpanden met meerdere eigenaren per woonlaag
- Nieuwbouw winkelcentrum met meerdere eigenaren
- Splitsen van een winkel en een woning boven de winkel
- Dakopbouw op een gebouw van een bestaande Vereniging van Eigenaren
- Samenvoegen van appartementen
Doordat Blauwdruk bouw veel ervaring met splitsingtekeningen heeft, worden de splitsingstekeningen snel, goedkoop en accuraat uitgewerkt.
Eisen voor splitsingstekening
Er bestaan strikte richtlijnen waaraan een splitsingstekening dient te voldoen. Het gaat daarbij om notaties van ruimten en huisnummers, lijndikten, noodpijl notatie, tekentechniek, lagen, schaal en situatie. In tegenstelling tot een bouwkundige tekening, worden constructies en schematisch getekend, zonder de opbouw kenbaar te maken en materialisatie te beschrijven. Een splitsingstekening bevat een complexaanduiding en indexnummers. De complexaanduiding geeft de relatie tussen het perceel en het aantal appartementsrechten weer. Het gaat naast de appartementsrechten ook om erfpachtrecht of opstalrecht. Een indexnummer is een uniek opvolgend nummer dat ieder appartementsrecht krijgt.
Op de tekeningen dient een duidelijk verschil in lijndikte zichtbaar te zijn tussen de privégedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw. Hierbij is de dikte die gekozen worden voor alle privégedeelten of gemeenschappelijke delen overal op de tekening even dik. Privégedeelten worden met dikke lijnen aangeduid. Gemeenschappelijke ruimten (zoals gezamenlijke tuinen, trappenhuizen en gemeenschappelijke terrassen) worden met dunne lijnen aangeduid. De tekeningen dienen exact op schaal te worden getekend. Op de tekening worden de volgende onderdelen gezet:
- Plattegronden per bouwlaag
- Doorsnede(n) van het gebouw
- Situatie van het perceel
Een splitsingstekening wordt afgewezen, als de tekening niet voor 100% aan de richtlijnen voldoet. Het is daarom van groot belang dat een splitsingstekening wordt uitgewerkt door een bureau dat veel ervaring met dit werk heeft.
Aanpak splitsingstekeningen
Blauwdruk heeft ruime ervaring met het tekenen van splitsingstekeningen. Dit is de reden waarom we de tekeningen tegen een vaste, lage prijs kunnen aanbieden en kunnen garanderen dat de splitsingstekening wordt goedgekeurd. Afhankelijk van de beschikbaarheid van archieftekeningen of bouwtekeningen doet Blauwdruk een opname van het gebouw om de situatie ter plaatse te controleren en in te meten. Indien er voldoende (kloppende) archieftekeningen of bouwtekeningen beschikbaar zijn, is dit niet nodig en worden de tekeningen als onderlegger gebruikt.
Splitsingstekeningen worden hoofdzakelijk voor notarissen en voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) gemaakt. Bij nieuwbouw stelt Blauwdruk de tekeningen voor ontwikkelaars, bouwers en architecten op. Met de Opdrachtgever wordt een planning afgesproken. Afhankelijk van de omvang worden de werkzaamheden binnen één dag tot één week uitgevoerd en worden de splitsingstekeningen digitaal verstuurd. Een aanvraag nemen we dezelfde dag nog in behandeling en de werkzaamheden worden zo snel mogelijk na een opdracht gestart.
Verschil tussen bouwkundig splitsen en kadastraal splitsen
Er is een groot verschil tussen bouwkundig splitsen er kadastraal splitsen. Bij bouwkundig splitsen wordt een gebouw dusdanig verbouwd dat er meerdere woonruimten of gebouwdelen ontstaan. Dit wordt onder andere gedaan door wanden te plaatsen, gezamenlijke verkeersruimten te maken, ventilatievoorzieningen te treffen, aparte sanitaire ruimten aan te brengen en brandveiligheidsvoorzieningen te treffen . Bij kadastraal splitsen wordt een gebouw in meerdere appartementsrechten gesplitst.
In veel gevallen is bij een bouwkundige splitsing een vergunning nodig. Het gaat om een splitsingsvergunning en een omgevingsvergunning. Er wordt een omgevingsvergunning aangevraagd, omdat de brandcompartimentering wijzigt en omdat een nieuwe woning ontstaat. Een splitsingstekening voor een omgevingsvergunning / splitsingsvergunning ten behoeve van een bouwkundige splitsing ziet er anders uit dan een splitsingstekening voor een kadastrale splitsing. In dit geval gaat het om bouwkundige tekeningen waarop onder andere brandcompartimentering, ventilatievoorzieningen, rookmelders, blusmaterialen, diverse technische installaties, sanitaire voorzieningen en keukens te zien zijn. Deze bouwkundige tekeningen bestaan vaak uit plattegronden, een doorsnedentekening en gevels. Naast deze tekeningen kan de gemeente vragen om extra berekeningen zoals daglichtberekeningen en ventilatieberekeningen. Let op dat bouwkundig splitsen niet altijd door de gemeente wordt toegestaan. In het bestemmingsplan kunnen regels hierover zijn opgenomen. Het kan zijn dat er van het bestemmingsplan moet worden afgeweken.