Waarom een NEN 2580 meetcertificaat maken?
De oppervlakte en de inhoud zijn bij vastgoed erg belangrijk. Ze worden gebruikt bij waardebepaling en verkoop van vastgoed. Het is dan ook van belang dat dit accuraat en op een eenduidige manier gebeurt. Er bestaat een eenduidige manier om oppervlakten voor gebouwen te bepalen. Deze eenduidige manier wordt in NEN 2580 omschreven. Daarnaast maakt de norm ook onderscheid in verschillende soorten oppervlakten. Deze worden ieder op een andere wijze bepaald. Daarbij houden we onder andere rekening met:
- Glaslijncorrectie
- Verticaal verkeer
- Horizontaal verkeer
- Dragende wanden
- Nissen > 0,5m²
- Schachten
- Vrijstaande bouwconstructies > 0,5m²
- Technische ruimten
- 1,5 meter vrije hoogte
Woningcorporaties zijn verplicht om oppervlakten conform NEN 2580 te bepalen. Daarnaast kunnen banken dit ook eisen. Verhuurders gebruiken de oppervlakten om een te de delen met (potentiële) huurders. Verhuurders bepalen huurpunten en huurprijzen op basis van vierkante meters.
Blauwdruk bepaalt oppervlakte en inhoud conform NEN 2580. Door volgens deze norm te werken, worden oppervlakte en inhoud van een gebouw correct en eenduidig bepaald. Zo worden misverstanden en wordt verwarring voorkomen. Om de oppervlakte en inhoud van een gebouw te rapporteren, wordt een meetrapport opgesteld. Een meetrapport stellen we volgens NTA 2581 op. Het meetrapport bestaat uit een aantal onderdelen:
- De uitgangspunten van het rapport.
- De resultaten (oppervlakten en eventueel inhoud).
- Betekenis van de verschillende soorten oppervlakten en eventueel inhoud.
- Optioneel een verdeelstaat.
- Een meetstaat.
- Schachten
- Plattegronden met aanduiding van de oppervlakten (vlakkentekening).
- Een meetcertificaat.
Blauwdruk bepaalt oppervlakten op basis van NEN 2580 en stelt hiervoor een meetcertificaat op. Wij hebben jarenlange ervaring met een accurate werkwijze.
Wat is een meetcertificaat?
Een meetcertificaat maakt onderdeel uit van het meetrapport. Dit is een getekend document waarbij de auteur verklaart de oppervlakten objectief en correct bepaald te hebben. Daarnaast staan in een meetcertificaat uiteraard opgegeven uit hoeveel vierkante meters een pand bestaat. Op een meetcertificaat staan de volgende gegevens vermeld:
- Gegevens over het gebouw (zoals een adres).
- Of het een type A of type B meetcertificaat is.
- Een samenvatting van de belangrijkste oppervlakten per verdieping en eventueel inhoud.
Verschil tussen een meetcertificaat type A en type B
We maken onderscheid in twee typen meetcertificaten volgens NTA 2581. Bij een meetcertificaat type A controleren we maatvoering op locatie. Dit betekent dat een gebouw volledig wordt nagemeten om na te gaan of beschikbare tekeningen kloppen of om nieuwe tekeningen op te stellen. Het meten van gebouwen gebeurt met behulp van digitale meetinstrumenten. Dit is de meest nauwkeurige en meest betrouwbare methode. Deze methode passen we toe, wanneer er geen zekerheid is, of de aanwezige plattegronden nog kloppen of niet beschikbaar zijn.
Daarnaast bestaat een meetcertificaat type B. Er vindt dan geen controle op locatie plaats. De opdrachtgever levert (archief) bouwtekeningen van het betreffende pand aan. Oppervlakte en inhoud wordt door middel van beschikbare tekeningen bepaald. Eventuele verbouwingen of afwijkingen tijdens de bouw worden zo niet herkend. Bij gebouwen die nog gebouwd moeten worden of nog in aanbouw zijn, is dit de methode die wordt toegepast.
Verschillende soorten oppervlakten
Er bestaan verschillende soorten oppervlakten. Deze lichten we in de meetrapporten toe. Voorafgaand aan een opdracht sluit Blauwdruk met de opdrachtgever kort welke oppervlakten worden bepaald. De meest voorkomende oppervlakten zijn:
- Bruto vloeroppervlakte
- Netto vloeroppervlakte
- Terra oppervlakte
- Gebruiksoppervlakte
- Verhuurbare vloeroppervlakte
De bruto vloeroppervlakte (BVO) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Ter aanvulling op het bovengenoemde geldt het volgende: Indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie; Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de BVO van de binnenruimte. Bij de bepaling van de BVO wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4 m².
De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de go worden niet meegerekend:
- De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d.
- Een liftschacht.
- Een trapgat, schalmgat of een vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk aan 4 m².
- Een vrijstaande bouwconstructie (niet zijnde een trap) indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan of gelijk aan 0,5 m².
- Een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan of gelijk is aan 0,5 m².
- Een dragende binnenwand.
De Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie. Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. Bij de bepaling van de VVO wordt niet meegerekend:
- Een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties.
- Een trappenhuis, met inachtneming van de één op-één regel.
- Een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht.
- Toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis.
- Een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4,0 m².
- Een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen; de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m.
- Een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan.
- Bij schuine kolommen inclusief het gedeelte van de ruimte daaronder dat lager is dan 1,5 m groter is dan of gelijk is aan 0,5 m².
- Een dragende binnenwand.
- Een ruimte voor horizontaal verkeer indien deze uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang, met inachtneming van de één-op-één regel.
Eén-op-één regel: een trapbordes wordt als voorziening voor verticaal verkeer gerekend, tenzij de NVO van de hierop aansluitende verhuurbare ruimte groter is dan of gelijk is aan de NVO van het bordes zelf. Ditzelfde principe geldt voor een ruimte voor horizontaal verkeer die uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang.
Vlakkentekening
De verschillende soorten oppervlakten maken we door middel van vlakkentekeningen inzichtelijk. Een vlekkentekening is een plattegrondtekening waar we per verdieping met gekleurde vlakken de verschillende oppervlaktesoorten aanduiden. Deze vlakken tekenen we over de plattegronden (onderlegger) heen. Iedere oppervlaktesoort zoals bruto vloeroppervlakte, gebruiksoppervlakte en verhuurbare vloeroppervlakte krijgt een eigen kleur. Eventuele bijzonderheden zoals verticaal verkeer en glaslijncorrectie krijgen een aparte arcering. Zo is goed zichtbaar welke delen van een gebouw voor de verschillende oppervlakten meetellen en welke niet.
Hoe gaan we te werk?
Met de opdrachtgever bespreken wij welke oppervlakten nodig zijn, of tekeningen beschikbaar zijn en of de tekeningen nog kloppen. Mocht we besluiten het pand in te meten, maken we hier een afspraak voor. Tijdens de inmeetdag(en) wordt een pand volledig in- of nagemeten. Dit gebeurt met behulp van digitale meetinstrumenten. Nadat de meting heeft plaatsgevonden, bepalen we de afgesproken oppervlakten. Deze rapporteren we door middel van het meetrapport inclusief meetcertificaat, verdeelstaat en vlakkentekeningen.
